Квартиры в Барселоне, Испания

[Bobrovsky]

Прочитал предыдущие «испанские» темы на форуме и понял, что особого смысла покупать жилье на юге страны нет. Совсем другое дело – Барселона. Это крупный деловой центр, всего 120 км до Франции, и множество возможностей для развития бизнеса. Главный недостаток это региона – затяжной спор относительно статуса Каталонии. На данный момент, она является автономной областью и сама решает множество административных и законодательных вопросов. Но, наверное, все помнят, что Каталония уже много лет мечтает о полной независимости от Мадрида, и вот прошедший в конце прошлого года опрос населения (референдумом его назвать запретили) показал, что большинство жителей поддерживают идею об отделении от Испании. Лично мне кажется, что никто Каталонию не отпустит, и ситуация в экономике региона в значительной степени не поменяется.

Мне было бы очень интересно узнать о ситуации в Барселоне из первых уст. Кто ездил туда в последние месяцы? Как там обстановка на рынке недвижимости? Дешевеет?

[GrayRay]

А Вы какой тип недвижимости рассматриваете? Новую квартиру хотите или вторичку? Просто, насколько мне известно, сейчас рынок недвижимости Барселоны переполнен именно вторичным жильем, так как строить новые многоквартирные дома смысла нет – квартиры не раскупятся. В стране и так по некоторым подсчетам до 700 000 нераспроданных квартир в новостройках, их даже за низкую цену никто покупать не хочет.

[Bobrovsky]

А Вы какой тип недвижимости рассматриваете? Новую квартиру хотите или вторичку? Просто, насколько мне известно, сейчас рынок недвижимости Барселоны переполнен именно вторичным жильем, так как строить новые многоквартирные дома смысла нет – квартиры не раскупятся. В стране и так по некоторым подсчетам до 700 000 нераспроданных квартир в новостройках, их даже за низкую цену никто покупать не хочет.

Честно говоря, мне пока хочется узнать общее состояние рынка недвижимости. Новостройка или вторичка – для меня разницы нет. Мне бы примерно сориентироваться в ценах, налоговых ставках, расходах на содержание, а там уже сам просчитаю возможные варианты покупки и дальнейшего использования недвижимости.

[GrayRay]

Думаю, что цены на жилье Вы и сами найдете – достаточно зайти на сайты агентств по продаже недвижимости. Могу немного прояснить ситуацию с другими расходами и выплатами.

Первое, что Вам придется заплатить при покупке квартиры на вторичном рынке – это налог на передачу правового титула. В Каталонии он составляет 10% от рыночной стоимости недвижимости.

Для всех дальнейших процедур покупки квартиры я настоятельно рекомендую нанять юриста (на испанском этот специалист будет называться abogado, а на каталонском - advocat). Он будет составлять и проверять контракты от Вашего имени, а также будет разъяснять Вам все административные и законодательные вопросы, с которыми Вам придется столкнуться во время сделки. Он в обязательном порядке проверит на подлинность документы на квартиру, разрешения на продажу, и при необходимости займется оформлением регистрации недвижимости на Ваше имя, а также уплатой налогов.

Услуги юриста стоят по-разному, и зависят от количества обязанностей, которые Вы на него наложили. В среднем, если он будет вести только сделку купли-продажи без каких-то дополнительных сложностей, то его услуги обойдутся в 1 500 – 2 500 евро.

Остерегайтесь тех юристов, которые требуют 1% - 1,5% от стоимости недвижимости в случае приобретения элитного жилья, так как, по сути, объем работ ничуть не меняется.

А с нотариусами ситуация как раз противоположная – они берут не определенную сумму, а процент от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи (обычно это 0,5% - 1%). Основная задача нотариуса – регистрация права собственности, причем оплатить услуги потребуется ещё до начала регистрационного процесса.

[Bobrovsky]

Конечно, обратиться за помощью юриста и нотариуса – это самый простой и, судя по всему, самый дорогой способ покупки квартиры. Только если нотариуса нанимать придется обязательно, то услуги юриста – это же по желанию, правильно? То есть, если я захочу сэкономить, то могу и самостоятельно выплачивать все налоги и сборы, только нужно в них хорошенько разобраться.

[Almaz]

Бобровский, наивный Вы Посмотрю я, как Вы будете самостоятельно разбираться в этой куче налогов Я только список посмотрел и сразу отказался от этой затеи – пусть лучше юрист занимается.

[Bobrovsky]

Бобровский, наивный Вы Посмотрю я, как Вы будете самостоятельно разбираться в этой куче налогов Я только список посмотрел и сразу отказался от этой затеи – пусть лучше юрист занимается.

Ну, не знаю… Вроде не такой уж и огромный тот список налогов. Налог на недвижимость платить сразу не надо, только в конце года. Налог на передачу прав собственности я и без юриста заплатить могу. За регистрацию недвижимости тоже можно самостоятельно заплатить. Какие ещё Вы имеете в виду налоги? Я пока больше ничего не нашел.

[Almaz]

Какие ещё Вы имеете в виду налоги? Я пока больше ничего не нашел.

Вы наверняка будете покупать жилье через агентство; ему нужно будет заплатить от 3% до 6%. Если пользоваться услугами не агентства, а частного агента, который напрямую сведет Вас с продавцом, то расходы сокращаются до 3% от стоимости сделки.

Идём дальше. Чтобы оплатить покупку, Вам потребуется выписать банковский чек. Чтобы это сделать, нужно открыть счет в банке Барселоны, и перевести на него деньги из банка в своей стране. За перевод средств банки берут до 0,4% от переводимой суммы. Стоимость самого банковского чека будет примерно 0,5% от суммы, на которую он выписывается.

Если Вы будете покупать квартиру у иностранного гражданина (не резидента Испании), то Вам в обязательном порядке придется заплатить 3% от стоимости жилья в качестве налога на прибыль.

Случись Вам связаться с кредитом, то появится ещё масса дополнительных расходов. Прежде всего, представитель банка должен будет сам сделать оценку квартиры, чтобы решить, давать Вам кредит или нет. Стоит эта услуга в районе 500 евро. Плюс к этому, будут проценты по кредиту, а также комиссия за предоставление кредита (примерно 1% от суммы займа). Но самое «приятное» - привлечение кредитных средств автоматически увеличивает стоимость нотариальных услуг.

Ещё большинство иностранцев перед заключением договора нанимают независимых экспертов, которые проводят собственную оценку состояния квартиры. Стоимость услуги зависит от сложности работ и площади квартиры.

В среднем, все расходы обычно укладываются в 15% от стоимости недвижимости. То есть, за скромную квартиру придется дополнительно заплатить ещё примерно 15 000 евро. Если используются кредитные средства, то расходы увеличиваются, так как прибавляются ещё и услуги банка.

[Bobrovsky]

...В среднем, все расходы обычно укладываются в 15%...

Да, эти сопутствующие расходы я не учёл, но они же не зависят от того, буду я сам заниматься делами или нанимать юриста. Эти услуги всё равно придется оплачивать, только дополнительно к ним ещё и юристу два-три тыщи евро надо будет отстегнуть.

Кто-нибудь знает, связанные с недвижимостью налоги в Барселоне и в целом в Каталонии чем-то отличаются от испанских или нет?

[Almaz]

Кто-нибудь знает, связанные с недвижимостью налоги в Барселоне и в целом в Каталонии чем-то отличаются от испанских или нет?

Налог на недвижимость точно отличается, хотя бы тем, что его обязаны платить все – и граждане, и люди без испанского гражданства. Налоговая ставка устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости, которая зачастую значительно ниже рыночной. В разных регионах Испании ставки разные – от 0,4% до 1,1%, в Барселоне налог на недвижимость составляет 0,75% от кадастровой стоимости жилья.

Кроме того, в Барселоне нерезиденты обязаны выплачивать в местный бюджет подоходный налог для нерезидентов, ставка которого изменяется в зависимости от того, сдается квартира в аренду или нет.

Нерезиденты, которые не сдают квартиру в аренду и не имеют никаких других источников дохода на территории Испании, платят подоходный налог в соответствии со стоимостью недвижимости. Налог высчитывается по следующей схеме: 25% от налогооблагаемой базы в 2% от кадастровой стоимости недвижимости, то есть за квартиру, кадастровая стоимость которой равняется 200 000 евро, нужно будет платить 800 евро (налогооблагаемая база 2% от 200 000 евро = 4 000 евро; налог 25% от 4 000 евро = 800 евро)

Если же нерезидент сдает свою недвижимость в аренду, то по закону ему нужно предоставить данные об этом доходе и выплачивать налог уже с этой суммы. Налогооблагаемая база и ставка налога будут определяться индивидуально в зависимости от конкретных обстоятельств и с учетом соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенного между Испанией и страной нерезидента.

Во многих случаях нерезиденты просто платят 25% с общего дохода, полученного от испанской недвижимости.

[solovej]

Где бы столько денег заработать, чтобы можно было купить себе квартиру в Испании? Тут дача в дальнем Подмосковье за радость, не то что виллы на Канарах…

[ПётрНиколаич]

виллы на Канарах…

Виллы и грабли

[GrayRay]

Виллы и грабли

Смех смехом, а ведь основными иностранными покупателями испанской недвижимости являются россияне и британцы. Что бы ни говорили, а по этому показателю уровень доходов в этих двух странах получается вполне сопоставимым. С той лишь разницей, что в России живет в два с лишним раза больше людей, чем в Великобритании

[Bobrovsky]

GrayRay, если я правильно понимаю ситуацию, то британцы едут в Испанию за дешевым жильем, с надеждой приобрести себе квартиру или дом эконом-класса, где можно встретить старость и не платить огромную коммуналку за дорогущее английское жилье. А россияне и жители ближайших к нам стран едут в Испанию в поисках роскошной жизни; позволить себе подобную покупку могут далеко не все. Это больше похоже на покупку дорогого автомобиля, который показывает статус владельца, а не просто выполняет функции средства передвижения.

Опять же если посмотреть на суммы налогов и сборов, которые придется платить каждый месяц и год, то становится понятным – для владения такой недвижимостью нужен стабильный высокий доход где-нибудь за пределами Испании, так как там сейчас вряд ли можно заработать – страна в глубокой … рецессии. Да и вопрос отделения Каталонии никто не отменял.

[Stroitel79]

Барселона шикарнейший город, подобных ему единицы во всем мире. Три года назад приобрел там квартиру. Навещаю ее раз в год в период отпуска. Так, как пустующую квартиру содержать, себе в убыток, в среднем в год около 2,5 тысяч евро, уже полтора года ее сдаю. Прибыль не большая, но покрывает расходы, связанные с ее содержанием/налоги, страховки, ремонты, свет, газ/.

[Bobrovsky]

Барселона шикарнейший город, подобных ему единицы во всем мире. Три года назад приобрел там квартиру. Навещаю ее раз в год в период отпуска. Так, как пустующую квартиру содержать, себе в убыток, в среднем в год около 2,5 тысяч евро, уже полтора года ее сдаю. Прибыль не большая, но покрывает расходы, связанные с ее содержанием/налоги, страховки, ремонты, свет, газ/.

Stroitel79, а кто у вас следит за порядком в квартире? На квартирантов же вряд ли можно положиться в таком вопросе. Насколько я знаю, обычно для этих целей нанимают управляющего. Там же и с квартирантов нужно деньги брать, и коммуналку ежемесячно платить. Да и готовить жилье к приезду хозяев тоже кто-то должен.

[ПётрНиколаич]

Мне вот тоже всегда было интересно, кто всеми этими вопросами занимается. В Болгарии, например, можно подписать договор с компанией, от которой раз в неделю в квартиру или дом будет ездить специалист, который и за порядком проследит, и цветы польет, и при необходимости починит кран (или возьмет на себя другой мелкий ремонт). Когда жилье сдается в аренду, то после отъезда квартирантов управляющему нужно будет заниматься уборкой, сменой белья, подготовкой квартиры к приему новых жильцов.

[Almaz]

Мне вот тоже всегда было интересно, кто всеми этими вопросами занимается. В Болгарии, например, можно подписать договор с компанией, от которой раз в неделю в квартиру или дом будет ездить специалист, который и за порядком проследит, и цветы польет, и при необходимости починит кран (или возьмет на себя другой мелкий ремонт). Когда жилье сдается в аренду, то после отъезда квартирантов управляющему нужно будет заниматься уборкой, сменой белья, подготовкой квартиры к приему новых жильцов.

Вроде бы в Испании точно такой же порядок. Управляющего нанимаете и можно не переживать за порядок в квартире. Что касается оплаты, то обычно за подобные услуги выплачивается минимальная зарплата по стране.

[Bobrovsky]

Ну, ладно, когда квартира сдается, там хоть как-то можно проследить за порядком и безопасностью. А если в ней никто не живет, например? Как сберечь свои ценности? Как гарантировать, что никто не заберется и не вынесет всю бытовую технику и мебель? Не будешь ведь ради этого возить всё необходимое с собой… Всё-таки имея собственное жилье в Испании, хочется приезжать туда и жить с комфортом, а не пялиться на голые стены и пустые шкафы.

[Almaz]

Этот вопрос, скорее всего, относится к частным домам. В квартирах всё намного проще. В большинстве домов есть консьержи или охрана, поэтому мебель-то уж точно никто не вынесет. А на окнах ставьте решетки – чем не нравится такой вариант? Дверь входную покрепче, и никто к вам не зайдет. Один набор ключей всё же нужно кому-то оставить – соседям или управляющему, чтобы в случае чего в квартиру был доступ. Мало ли, утечка газа, стояк прорвало, электричество замкнуло.

Если в квартире хранятся какие-то ценности, то на время отъезда убирайте их в сейф или сдавайте в банковскую ячейку – процедура тоже вполне стандартная. У кого в квартире стоит сигнализация с оповещением на пульт охраны, то желательно предупредить охранную организацию, что вас долгое время не будет.

Ещё неплохо бы позаботиться о том, чтобы со стороны создавалось впечатление, что в квартире кто-то периодически появляется. Поставьте таймер включения света, чтобы несколько раз в день в комнатах включались лампочки. Также на таймер можно поставить телевизор или радио, чтобы периодически в квартире были слышны голоса. Попросите соседей доставать из почтового ящика корреспонденцию (если наняли управляющего, то эту функцию будет выполнять он).