Особенности покупки недвижимости на Кипре

[Осипов]

Уже давно на этом форуме мы обсуждаем лакомые кусочки земли в теплых краях. Самые популярные страны обсудили, а про Кипр почему-то забыли, а ведь наши инвесторы туда ежегодно огромные деньги вкладывают.

У меня до недавнего времени было ощущение, что Кипр – это погрязшая в долгах и какой-то суете страна. Там и Евросоюз со своим финансированием определиться не может, и какой-то страшный банковский кризис напал, из-за которого люди потеряли сбережения. Однако изучив вопрос детально, я понял, что зарубежный покупателей эти внутриполитические и экономические проблемы практически никак не коснулись.

Любопытная информация мне на глаза попалась – российские и китайские инвесторы активно вкладывают средства в недвижимость на Кипре, чтобы получить так называемую «золотую визу»: при покупке недвижимости на сумму 300 000 евро или больше, можно получить разрешительные документы на право пребывания в стране. А вот если инвестиции достигнут 2,5 миллионов евро, то моментально получаешь гражданство Кипра.

На третьем месте после наших и китайцев находятся британские инвесторы, которых традиционно привлекает фантастический климат, туристическая инфраструктура и исторические достопримечательности островов.

Кто-то сталкивался с процедурой покупки жилья на Кипре? Какие есть особенности? Страна входит в Евросоюз, поэтому наверняка есть стандартные процедуры и условия приобретения.

[Валерия Кандинская]

Кто-то сталкивался с процедурой покупки жилья на Кипре? Какие есть особенности?

В то же время, когда мы покупали квартиру в Болгарии, наши знакомые занимались покупкой дома на Кипре. Поначалу казалось, что условия одинаковые, и что никаких проблем быть не должно, тем более что средств у них было достаточно.

Иностранцам разрешено приобретать на Кипре один объект недвижимости – хоть квартиру, хоть дом. Или же можно купить участок земли, площадь которого не превышает 1340 м2. Если захотите купить и квартиру, и дом, то второй объект придется приобретать только от имени зарегистрированной на Кипре компании. Этот пункт, в принципе, совпадает с остальными странами Евросоюза. Для оформления сделки требовали только паспорт иностранца и деньги.

Теперь рассказываю в сравнении. Мы завершили покупку квартиры в трехмесячный срок, а друзья наши за это время даже не успели определиться с объектом недвижимости. Оказалось, что перед покупкой любого типа недвижимости иностранцу надо получить разрешение от Совета министров Кипра. Вроде бы формальность, и отказывают редко, но процесс этот длительный – друзья ждали полгода. Представьте, сколько раз им приходилось летать туда-сюда ради одной только бумажки.

Когда они получили наконец это разрешение, то оказалось, что им не выдают свидетельство на право собственности. Короче, выбрали они квартиру в новостройке, а компания-застройщик нарушила какие-то технические условия при строительстве. На качестве жилья это не сказалось, а вот выдать жильцам свидетельства отказывались. В итоге, конечно, выдали, но тоже почти год пришлось трясти адвокатов и тратить нервы.

Получилось, что когда мы уже въехали в новую квартиру, сделали в ней ремонт и уже прожили в ней почти год, друзья только начали закупать стройматериал для ремонта. Короче, бюрократия.

[Демьян]

Валерия, Вы когда покупали в Болгарии квартиру, то сами ходили оформлять бумаги или нанимали кого?

[Валерия Кандинская]

Валерия, Вы когда покупали в Болгарии квартиру, то сами ходили оформлять бумаги или нанимали кого?

Что-то делали сами, что-то через нотариуса, а что?

[Демьян]

а что?

Мне тут сказали, что на Кипре иностранец не имеет права сам ходить по инстанциям и что-то на себя оформлять. За него всё делают адвокаты. Какое-то странное правило. Вот купил я дом у моря, и хочу получить свидетельство на свое имя, лично мне его не дадут что ли?

[Валерия Кандинская]

Да-да, было что-то такое. Все технические вопросы решают исключительно адвокатские конторы. Иностранцам не разрешают бумагами заниматься. Нанимайте адвоката, а сами не суйтесь – такой порядок.

Кстати, про гражданство для инвесторов, которые вложили 2,5 миллиона евро. Такое правило действовало до 2009 года. Потом Евросоюз хорошенько надавил на власти Кипра, да и община турецко-кипрская протестовала против вероятного изменения национального баланса в стране, и такую привилегию отменили.

[Осипов]

Вот тебе и Кипр! Я думал, что они безумно рады, когда к ним иностранцы с деньгами приезжают и в недвижимость инвестируют, а получается, что даже твои деньги там особенно никого не заинтересуют…

[Демьян]

Вот тебе и Кипр! Я думал, что они безумно рады, когда к ним иностранцы с деньгами приезжают и в недвижимость инвестируют, а получается, что даже твои деньги там особенно никого не заинтересуют…

Да нужны мы там! Без нас там и море чище, и преступность меньше (соблазнов нет)

Интересно, а сам процесс покупки жилья как-то отличается от той же Испании или Болгарии? Про бюрократию понятно, но это подготовительный этап. А когда дело уже дошло до покупки, то как всё происходит? Залог, договор, нотариус – что вообще принято?

[Валерия Кандинская]

Когда друзья квартиру покупали, они сначала вносили первоначальный взнос за бронирование квартиры. Сумма может быть от 1000 евро до 5 000 евро – зависит от цены квартиры. Вообще сами застройщики рекомендуют оплачивать бронь, так как зачастую квартиры выставлены на продажу в нескольких агентствах и может получиться так, что в одном агентстве вам пообещали её «отложить», а другое агентство её продаст.
Потом заключали договор, в котором прописывали все условия сделки, и куда вносили информацию о внесенном первоначальном взносе (он потом вычитался из стоимости квартиры). За квартиру в новом доме обычно просят внести 20-30%, за вторичку – около 10%.

Потом в течение 60 дней договор купли-продажи передается в местную кадастровую палату, и недвижимость переписывается на имя нового владельца. Чтобы продавец был уверен в вашей кредитоспособности, к договору надо приложить выписку из банка, что у вас есть средства на покупку этого жилья. Остаток денег выплачивается обычно уже после того, как на имя нового владельца оформлены все документы. Тут есть варианты, конечно, но стандартная процедура примерно такая.

[Демьян]

Валерия, Вы наверняка и все издержки знаете, раз покупали недвижимость одновременно. Наверное уж сравнивали, сколько у Вас ушло денег на оформление бумаг, и сколько у друзей с Кипра. Поделитесь информацией, если что-то помните.

[Валерия Кандинская]

Пришлось мне даже нашу старую переписку достать, чтобы поточнее всё написать)) Конечно, сравнивали цены и расходы. На Кипре всё-таки дороже вышло.

Сначала они платили госпошлину в размере 0,2% от стоимости жилья – это за заверение договора купли-продажи. Размер госпошлины зависит от стоимости квартиры: если дешевле 170 860 евро, то ставка составляет 0,15%, если выше, то 0,2%.
Был ещё налог на передачу недвижимости в собственность. Там вообще запутанная система. За первые 85 430 евро стоимости жилья выплачивается 3%, потом от этой суммы и до 170 860 евро от стоимости недвижимости выплачивается 5%, и на остаток суммы ещё 8%. То есть, чем дороже недвижимость, тем больше придется за неё заплатить. Если в договоре прописано два имени (будет два владельца у жилья), то налоговая база удваивается: первые 3% уплачиваются с 170 860 евро и так далее.
За услуги адвоката в среднем ушло 1-2% от стоимости квартиры. За услуги агентов недвижимости в районе 4%, но обычно от трех до шести процентов.

За новостройку ещё и НДС надо платить – целых 19%.

Плюс в последние годы знакомые жалуются, что непомерно выросли коммунальные платежи, особенно дорогим стало электричество. Честно говоря, они уже и не рады, что с Кипром связались. Сдавать практически бессмысленно, так как стоимость аренды невысокая. Дешевле самим там жить время от времени.

[beznogov56]

Валерия, как-то у Ваших друзей явно сложно получилось с покупкой. Мы прошлым летом к брату на новоселье ездили на остров Пафос, так он говорит, что на Кипре проще купить жилье, чем в России. Как-то так у него удачно всё прошло. Прям по пунктам распишу, чтобы другие не запутались.
1. Выбрал дом через агентство, заплатил 5 000 евро за бронь. С этого момента на один месяц объявление о продаже дома сняли.
2. Подал заявку в Совет министров, получил разрешение. Потом получил подтверждение из кадастровой палаты (они там сами проверяют, нет ли обременения на недвижимости), после чего открыл банковский счет, с которого расплачивался с продавцом.
3. Подписал контракт и сделал первый взнос в размере 40% (5 000 евро за бронь уже включены в эту сумму). Примерно 1% от стоимости дома заплатил за услуги адвоката, который вел сделку.
4. Заплатил госпошлину за нотариальное заверение договора. Вот, с этого момента его дом стал формально его личной собственностью, и уже никто не имел права его продать или сдать в аренду без разрешения нового владельца.
5. Заплатил остаток 60% по договору. На все процедуры с бумажками ушел один месяц.
6. Последний этап – получить титул (право собственности).

Все технические вопросы решал адвокат, брат только деньги отстегивал и документы подписывал. Сказал, что если бы были средства, то купил бы ещё и квартиру. Но там же вторую недвижимость только через юридическое лицо можно купить, а открывать и обслуживать фирму на Кипре слишком дорого получается.

Видимо, кому как повезет.

[Осипов]

Просматриваю сейчас разные аналитические сводки. Похоже, что сдавать жилье в аренду на Кипре не особенно выгодно. Максимальная доходность от сдачи в аренду составляет 4,5% - 5,6%, и то это в Ларнаке – самом популярном курортном городе. В других регионах Кипра вообще доход от аренды в среднем 3% - 4%. На этом много не заработаешь.

Да плюс ещё налоги придется платить за доход от аренды, превышающий 19 500 евро в год. Налоговая шкала прогрессивная – чем выше доход, тем больше налоговая ставка… Зато есть и на Кипре положительный в плане налогов момент. Если продать свою недвижимость, то придется заплатить 20% от вырученной суммы, при этом правительство делает бессрочный налоговый вычет в размере 85 430 евро, если владелец недвижимости прожил в ней как минимум пять лет.

Налоги, конечно, удушающие там… Подоходный вон тоже по прогрессивной шкале высчитывается – от 0% до 35%. С ума сойти!

[kaleos]

Погодите, что-то я не пойму. Если купить квартиру на Кипре, то вид на жительство дают или нет? Допустим, если квартира будет дороже 300 000 евро? Или каждый раз визу оформлять придется, чтобы к себе домой прилететь отдохнуть?

[Валерия Кандинская]

Да нет, можно сразу подать заявку на получение разрешения на временное проживание. Там ничего сложного нет. Нужно обратиться в Службу Иммиграции и заполнить там стандартную форму заявления. Конечно, нужно предоставить гору документов: паспорт, копию выписки из банковского счета, любой другой документ, подтверждающий источник доходов, четыре фотографии как на паспорт, копию договора купли-продажи на недвижимость, медицинскую страховку, вклад в банке на 550 евро (если Вы совершите какое-то правонарушение, то на эти деньги местные власти будут Вас депортировать из страны). Разрешение на временное проживание выдается на срок от года до четырех лет, потом можно продлить.

[GrayRay]

Что-то я цен на недвижимость не вижу. Кто почем покупал дома-квартиры? Поделитесь! Интересно же

[Осипов]

Что-то я цен на недвижимость не вижу. Кто почем покупал дома-квартиры? Поделитесь! Интересно же

Давайте перенесем разговоры о ценах в отдельную ветку, иначе сами потом запутаемся, что где искать