Покупка дома в Черногории

[Демьян]

Хотелось бы отдельно обсудить особенности покупки домов в Черногории. Сам процесс, наверное, мало чем отличается от покупки квартиры, но наверняка есть особенности. Опять же, цены совсем другие, особенно на берегу моря.

Но больше всего меня интересует другое. Предположим, купил я дом в какой-нибудь Будве, чтобы отдыхать там во время отпуска и каких-нибудь длинных праздников. Понятно, что каждые выходные в Черногорию летать не будешь, и дом твой как сиротинушка будет стоять один-одинёшенек. А как поступать в этой ситуации с коммуналкой и другими платежами? Их же нужно каждый месяц выплачивать. Конечно, если никто там жить не будет, то расходы будут минимальными. Хотя зимой, скорее всего, отопление придется включать, и платить за него тоже. Нанимать кого-то, чтобы присматривал?

А если вдруг захотел сдать в аренду на несколько месяцев, то самому придется ехать или опять же нанимать кого-то? На агентства недвижимости вешать эту работу страшновато – мало ли, какие у них тараканы в голове… Разнесут весь дом в твоё отсутствие и дело с концом… Сталкивался кто-то с такой ситуацией? Как выходили из положения?

[Bobrovsky]

Для этих целей очень полезно нанять юриста, который будет представлять Ваши интересы в любой сделке. Иногда в агентствах по продаже недвижимости предлагают свой список надежных юристов, с которыми они успешно работают. Но окончательное решение всё равно остается за Вами.

Для этого Вам нужно будет написать доверенность на имя юриста. Он сможет действовать от Вашего лица при подписании предварительных договоров, договоров купли-продажи, при выплате налогов и при передаче прав на владение. Доверенность подписывается в суде (время работы судов в Черногории с 9.00 до 14.00), и должна быть переведена судебным переводчиком.

[Демьян]

О! Точно! А я про юристов что-то не догадался… Получается, что перед отъездом я должен ему какую-то сумму денег оставить, чтобы он мог выплачивать все мои налоги и прочее?

[Bobrovsky]

Для денежных операций Вам нужно будет открыть счет в черногорском банке, и написать доверенность на юриста, чтобы он мог пользоваться этим счетом. То есть, если дом сдается в аренду, то юрист ежемесячно будет вносить на счет средства, вырученные от сдачи жилья. Помимо этого, юрист будет снимать со счета средства за услуги судебного переводчика, за судебные издержки, свою зарплату тоже. Я слышал, что у некоторых юристов есть требования, чтобы на банковском счете доверителя был депозит не менее 2 000 евро – этой суммы должно хватить на покрытие всех названных расходов.

Помимо этого юрист будет проверять правоустанавливающие документы на недвижимость, которую Вы планируете приобретать. Так что нужно выбирать независимого человека, который будет действовать на Вашей стороне и в Ваших интересах.

[Демьян]

...нужно выбирать независимого человека, который будет действовать на Вашей стороне и в Ваших интересах...

Боюсь представить, сколько будут стоить такие услуги… Поди и не рад будешь, что связался с этим курортным домиком…

[Bobrovsky]

Мне попадались разные суммы – от 700 до 2000 евро, в зависимости от объема работы, которую придется выполнять. Некоторые юристы не устанавливают фиксированных ставок, а берут процент от сделок. Если речь идет о купле-продаже, то сумма может составлять 1 – 1,5% от стоимости сделки.

[Валерия Кандинская]

По мне так проще какую-нибудь соседку попросить приглядывать за домом и платить коммуналку, чем такие деньжищи на юристов тратить. Это ж разориться можно!

[Bobrovsky]

По мне так проще какую-нибудь соседку попросить приглядывать за домом и платить коммуналку, чем такие деньжищи на юристов тратить. Это ж разориться можно!

Интересно, а как Вы потом собираетесь у соседки забирать деньги от сдачи дома в аренду? Может она Ваши денежки в карман положит и умчится на Аляску медведей гонять

И вообще не факт, что в курортном городе в частном секторе будут такие радушные соседи, которые с удовольствием будут следить за жильем иностранца. Я охотнее поверю в то, что в сезон дома будут забиты туристами, а в межсезонье там будут работать бригады строителей и отделочников.

[ПётрНиколаич]

Вообще-то уже давно существуют специальные фирмы, которые занимаются обслуживанием домов и квартир во время длительного отъезда владельцев. Они и сдают жилье, и наводят там чистоту, и быстро решают любые бытовые проблемы (труба лопнула, унитаз засорился и прочее). В зависимости от ваших договоренностей, представитель компании будет приезжать в дом раз в месяц, раз в две недели или еженедельно. Раз в полгода он будет проводить полную инвентаризацию всех вещей в доме, и подробно описывать состояние каждой из них. Если произошли какие-то аварии, то он немедленно сообщит об этом по электронке, и при необходимости пришлет фотографии. Любой ремонт будет производиться исключительно с вашего согласия и только профессиональными работниками. Эти же фирмы берут на себя оплату всех платежей и налогов.

[Bobrovsky]

Да, про такие фирмы я тоже слышал. Они же могут выполнять все функции агентства недвижимости, и сдавать дом или квартиру туристам. Из дополнительных услуг можно выделить встречу гостей в аэропорту или на железнодорожном вокзале и доставку их до дома, регулярную уборку и проветривание помещений.

[Демьян]

Интересные услуги… Опять же, это дополнительные расходы. Или тарифы у этих фирм ниже, чем у юристов?

[Bobrovsky]

Многое зависит от расположения недвижимости, а также от количества визитов в течение месяца. Но это лучше уточнять конкретно у той фирмы, в которую хотите обратиться.

[Валерия Кандинская]

Демьян, вот на одном сайте мне попался такой список тарифов:
Хранение ключей в течение года – 20 евро за год
Уборка и стирка – от 8 евро в час
Генеральная сезонная уборка – по договоренности
Услуги по ремонту и обслуживанию силами электриков, сантехников, плотников, строителей, отделочников, кровельщиков и т.д. – 25 евро за вызов мастера и первые полчаса работы, плюс по 20 евро за каждый последующий час работ (стоимость материалов и дорога включены в эту сумму)
Большой ремонт – по договоренности
Обслуживание и чистка бассейнов – от 20 евро за визит (в зависимости от удаления дома от офиса)
Посещение дома или квартиры, включая съемку видео или фотографий и написание отчета – от 20 евро за визит
Встреча гостей, заселение, проводы гостей и проверка целостности всех имеющихся вещей – от 15 евро за визит
Административные услуги (оплата счетов, пересылка писем и т.д.) – от 10 евро в час + расходы
Проверка дома на наличие насекомых и принятие ранее обговоренных мер – 35 евро за инспекцию + стоимость работ.

[Демьян]

Названные цены вполне приемлемы, во всяком случае, выйдут дешевле найма адвоката. Только осталось непонятным, сколько эти фирмы будут брать за сдачу жилья в аренду. Наверняка тарифы совсем иные.

[Валерия Кандинская]

Если верить информации на сайте, то в год за один объект недвижимости берут всего 200 евро + 15% от всего дохода от сдачи в аренду. За эти деньги сотрудники фирмы будут вести полное администрирование, включая переписку с клиентами, переговоры, выставление счетов и ведение базы-календаря, в которой будут отслеживать даты заселения и освобождения квартиры или дома.

Также этим фирмам можно поручить оформление лицензии на сдачу жилья в аренду. Сотрудники заполнят регистрационную форму и заплатят необходимые пошлины. За подачу заявки впервые придется заплатить 250 евро плюс налоги, а последующее продление лицензии обойдется в 100 евро плюс предусмотренные законом Черногории пошлины.

[Bobrovsky]

Вот эти тарифы выглядят очень привлекательно, хотя остаются определенные сомнения в надежности этих фирм. Всё же юрист на подсознательном уровне вызывает больше доверия, чем коммерческая организация… Но я смотрю, что практика обслуживающих компаний распространена очень широко, особенно в тех странах, где владельцами недвижимости являются иностранцы.

[Мышь Белая]

Недавно в новостях показывали Черногорию. У них там, оказывается, туризм получает огромную поддержку со стороны государства, в результате чего отрасль активно развивается. У них даже принят государственный план развития вплоть до 2020 года.

Один эксперт выступал с докладом, что на сегодняшний день покупка дома или квартиры в Черногории является чуть ли не самой лучшей инвестицией, так как на ней всегда можно хорошо заработать. Есть немало знаменитостей, которые частенько приезжают туда на отдых. Вот только не могу сказать, где они останавливаются – в отелях или собственных домах. Хорошо запомнил, что Мадонна туда часто приезжает, Майкл Дуглас, Кэртин Зета Джонс. Кто-то из знаменитостей даже назвал Черногорию вторым Монте-Карло. Всего по официальной статистике в прошлом году в страну приезжало на 3,6% больше туристов, чем в предыдущем году – примерное число гостей составило около 1 492 000 человек.

[Stroitel79]

Решил купить дом в Черногории, через онлайн на сайте. Агентства по недвижимости предложили мне несколько вариантов, цены конечно разные от 900 евро за кв.м. и выше. По сходной цене приобрел домик в Бечичах. Конечно, находится я там, все время не могу, приезжаю один раз в год, на месяц, остальное время дом находится в распоряжении управляющего. О покупке, ни разу не пожалел.

[Bobrovsky]

Народ, свежую статью в «Российской газете» кто-нибудь читал? Как раз по нашей теме написано. Мельком пробежался глазами. Оказывается, спрос на зарубежную недвижимость в свете последних экономических и политических событий стал резко падать. В популярной среди россиян Болгарии и Испании спрос упал почти в два раза, а в Черногории – в полтора.
Мало того, в конце прошлого года многие владельцы заморской недвижимости пытались её спешно продать, так как было непонятно, к чему приведет чехарда с банками, которые временами даже блокировали переводы на зарубежные счета, с которых многие выплачивали заграничную ипотеку.
Правда, если для Болгарии с Испанией прогнозы не самые радужные, то по поводу Черногории эксперты сохраняют спокойствие – тут спрос всегда остается стабильным.

[Демьян]

Да уж, помню, как один знакомый перед новым годом метался. У него дом в Болгарии в ипотеке (ясен пень, что ипотека евровая, а зарплата рублевая). И вот он чуть без штанов не остался, когда очередные платежи переводил за кардон. Срочно нашел себе новых квартирантов, которые оплачивают его ипотеку валютой – выходит намного выгоднее, чем рубли конвертировать и оплачивать счета по безумно растущему курсу.