Покупка квартиры в Черногории

[Куст_рябины]

Раз уж есть тема про недвижимость в Черногории, надо вынести в отдельное обсуждение и процесс покупки жилья. Кто-нибудь вообще в курсе, как там происходит покупка недвижимости? Какие-то документы собирать нужно? Наверняка процедура отличается от того, к чему мы привыкли в своей стране.

[Bobrovsky]

Насколько мне известно, покупка недвижимости в Черногории проходит в два этапа. Сначала нужно оформить свое законное право на недвижимость, а потом поставить недвижимость на учёт в местном регистрационном органе. После того как вы находите квартиру, которую хотите купить, между вами и владельцем недвижимости подписывается договор купли-продажи (подписывается двумя сторонами). Интересно, что все подписи в договоре должны быть заверены в суде Черногории.

Когда суд заверит, что теперь законным владельцем квартиры являетесь вы, в департаменте местного муниципального совета определяется стоимость квартиры. После этого покупатель платит налог на передачу правового титула в размере 3% от объявленной ценности недвижимости. Когда налог оплачен, договор купли-продажи заверяется официальной печатью, а саму недвижимость можно регистрировать в местной регпалате. После этого можно выплатить продавцу остаток средств за квартиру.

Если вдруг захотите купить участок земли, то нужно будет зарегистрироваться в качестве юридического лица. В принципе, в Болгарии требования такие же, за одним лишь исключением: в Черногории не нужно оформлять юрика для покупки дома. Это требование распространяется только на покупку земли.

[Куст_рябины]

Нормальная процедура Ещё деньги не все внёс за квартиру, а уже и налоги заплатил, и в регпалате на учёт встал Широкие возможности для мошенников, однако.

Я только не понял про оформление юридического лица. Это на всех такие условия распространяются или только на иностранцев? В Болгарии-то ограничения только для иностранцев, которые живут за пределами Евросоюза.

[Bobrovsky]

Для иностранцев, конечно. Квартиру можно купить без ограничений даже тем, кто проживает в стране временно. При покупке земли ситуация немного сложнее. Иностранец может купить только участок под строительство дома (ИЖС) и только после оформления фирмы на территории Черногории. А вот земли сельскохозяйственного назначения иностранцу купить не разрешать – ни в качестве физика, ни в качестве юрика. Вот так-то. Короче, иностранцам там можно только отдыхать, работать на земле имеют право только местные

Кстати, один знакомый юрист однажды рассказывал, что в Черногории бывают сложности с межеванием земли. Бывает, что один и тот же участок оформляют на разных людей. Поэтому если кто-то будет покупать землю под строительство, просите своего юриста тщательно проверять эту землю, а потом внимательно обозначайте границы собственности. Не знаю, с чем это связано, но так сложилось исторически, что в Черногории вопрос с границами участков всегда был проблемным.

[Мышь Белая]

Я хоть и не в Черногории живу, но у меня с соседом уже лет десять война идет из-за границы участков – никак тропинку между огородами поделить не можем Так что у нас тоже «исторически так сложилось»

А если серьезно, то интересно, кроме названного налога в 3% что-то ещё нужно платить? У нас же в каждое окошко любой палаты приходится платить – то за учет, то за обмер, то за печать на плане квартиры…

[Stroitel79]

Там тоже придется неплохо выложиться, то на посредников, то на юристов. Меня очень разочаровали их агенты по недвижимости - во-первых не могут толком объяснить, когда квартира будет доступна для покупки, во-вторых увиливают от прямых ответов о состоянии жилья и последних ремонтах. Предварительно даже не узнаешь, что тебя интересует, нужно только ехать и смотреть на месте.

[Bobrovsky]

В принципе, в Черногории тоже всяких налогов и выплат полно, которые не входят в стоимость квартиры. Прежде всего, вносится задаток в размере около 10%, потом налог на покупку (3%). Эти две суммы не входят в стоимость квартиры, которую вам называет продавец. Кроме того, придется заплатить за услуги юриста (обычно это 1% от стоимости сделки) и за услуги нотариуса (тоже в районе 1% от сделки).

Если между Черногорией и страной вашего проживания заключен договор об исключении двойного налогообложения, то в этом случае налог будет уплачиваться только один раз и в одной стране.

Подоходный налог составляет 15%. Ежегодный налог на недвижимость варьируется от 0,08 до 0,8% от рыночной стоимости квартиры. Каждый год сумма будет разная, так как рыночную стоимость определяют ежегодно по состоянию на первое января текущего года.

Если вдруг захотите купить квартиру в кредит, то вполне возможно взять в банке сумму, составляющую примерно 50–70 % от конечной цены недвижимости.

[Лора_52]

страной вашего проживания

Проживания или гражданства?

[Almaz]

Проживания или гражданства?

Очевидно, гражданства.

Налоговый резидент и гражданин - это немного разные понятия. Как правило, можно не быть гражданином страны, но если постоянно проживать там в течение 180-190 дней и более в году (говорю примерно, так как в каждом государстве свои сроки), то налоги придется платить именно там. При этом, чтобы избежать выплаты налогов в той стране, где являешься гражданином, то необходимо смотреть, заключен ли между двумя странами договор об исключении двойного налогообложения.

[Stroitel79]

Налоговый резидент и гражданин - это немного разные понятия. Как правило, можно не быть гражданином страны, но если постоянно проживать там в течение 180-190 дней и более в году (говорю примерно, так как в каждом государстве свои сроки), то налоги придется платить именно там. При этом, чтобы избежать выплаты налогов в той стране, где являешься гражданином, то необходимо смотреть, заключен ли между двумя странами договор об исключении двойного налогообложения.[/quote]

Вы совершенно правы, если человек проживает более половины календарного года в данной стране, он становится ее налоговым резидентом и гражданство здесь роли не играет. А вот по поводу выплаты налогов той стране, для которой ты гражданин, то здесь все просто - на территории чьей страны была проведена финансовая операция, та страна и получает налоги с ее проведения.

[Мышь Белая]

В принципе, в Черногории тоже всяких налогов и выплат полно, которые не входят в стоимость квартиры. Прежде всего, вносится задаток в размере около 10%, потом налог на покупку (3%). Эти две суммы не входят в стоимость квартиры, которую вам называет продавец. Кроме того, придется заплатить за услуги юриста (обычно это 1% от стоимости сделки) и за услуги нотариуса (тоже в районе 1% от сделки).

Если между Черногорией и страной вашего проживания заключен договор об исключении двойного налогообложения, то в этом случае налог будет уплачиваться только один раз и в одной стране.

Подоходный налог составляет 15%. Ежегодный налог на недвижимость варьируется от 0,08 до 0,8% от рыночной стоимости квартиры. Каждый год сумма будет разная, так как рыночную стоимость определяют ежегодно по состоянию на первое января текущего года.

Если вдруг захотите купить квартиру в кредит, то вполне возможно взять в банке сумму, составляющую примерно 50–70 % от конечной цены недвижимости.

Да уж, немало денег придется отдать за квартирку… А вообще её потом можно сдать в аренду? Или тоже есть какие-то ограничения?

[Bobrovsky]

Кстати, да, хороший вопрос про аренду. Если планируете свою недвижимость сдавать, то необходимо иметь лицензию. В Черногории нельзя просто взять и пустить кого-то в свою квартиру пожить на возмездной основе. Её даже рекламировать нельзя, если нет на то лицензии (будьте уверены, что недвижимость будут регулярно проверять). Лицензия стоит около 3000 рублей. Плюс к этому, необходим сертификат об электрической безопасности, стоит примерно 3500 рублей.

Ещё одна большая проблема (ну, или особенность – как хотите) черногорской недвижимости – это обмеры. Можно сказать, что недвижимость вообще никто и никогда не замеряет. Если вы собираетесь покупать квартиру, площадь которой толком нигде не указана, то придется организовать обмер самостоятельно. Это особенно важно при покупке старой или исторической недвижимости.

[Мышь Белая]

Много всяких расходов получается. Самое неприятное, что процент от стоимости квартиры берут. У меня даже сложилось впечатление, что все мыслимые и немыслимые налоги и выплаты взимаются только с покупателя. А продавец вообще хоть что-нибудь платит или нет?

[Bobrovsky]

Продавец оплачивает агентскую комиссию за то, что ему нашли покупателя (это в районе 3% - 6%). А вообще общие расходы на продажу/покупку недвижимости составляют от 6% до 9,75% от стоимости жилья. Покупатель оплачивает налог на продажу (около 3%), а агентскую комиссию обычно платит продавец.

Кстати, при покупке нового (недавно построенного) дома или квартиры операционные издержки будут гораздо выше, так как вместо налога на продажу нужно будет платить НДС (а это 17%).

Кстати, по поводу стоимости услуг нотариуса я вас дезинформировал. Не 1%, а 0,01% от стоимости недвижимости. Попалась мне сегодня на глаза целая сводная таблица нотариальной платы в зависимости от стоимости приобретаемого жилья. Если сумма сделки составляет менее 5 000 евро, то нотариусу выплачивается 70 евро; от 5 000 евро до 20 000 евро - нотариус получает 120 евро; от 20 000 евро до 40 000 евро – гонорар будет 170 евро; от 40 000 евро до 60 000 евро – 250 евро; от 60 000 евро до 80 000 евро – 300 евро; от 80 000 евро до 120 000 евро – нотариус заработает 350 евро.

Ну и небольшую поправку сделаю по поводу гонорара юриста. Обычно он только готовит документы к продаже и покупке. Хотя сумму гонорара можно обсуждать индивидуально, но стандартные выплаты варьируются от 100 евро до 300 евро за сделку.

[Валерия Кандинская]

Интересно, а вообще после покупки много налогов нужно платить или только налог на имущество? Если уж в процессе сделки столько всего нужно выплатить, то боюсь представить, какие поборы будут после оформления недвижимости на свое имя…

[Bobrovsky]

Интересно, а вообще после покупки много налогов нужно платить или только налог на имущество? Если уж в процессе сделки столько всего нужно выплатить, то боюсь представить, какие поборы будут после оформления недвижимости на свое имя…

Хм, можно подумать, что какие-то из налогов прям совсем непонятные. Если Вас так напугал НДС в виде 17%, то можете ради интереса посмотреть на суммы этого налога в других странах Европы. В Италии, к слову, один только подоходный налог может достигать 45% от всех полученных за год средств (а минимальная ставка 23%). Так что 17% - это цветочки.

Если говорить о других налогах, то их тоже набирается немало, но в основном они стандартные. Скажем, есть налог на наследство – 3% от рыночной стоимости недвижимости за минусом долгов и расходов, относящихся к наследуемой недвижимости. Правда, от уплаты этого налога освобождаются наследники первой очереди, фермеры в случае наследования сельскохозяйственной земли, а также наследники второй очереди, если проживали в наследуемом жилье в течение последнего года.

[Валерия Кандинская]

Подождите-подождите, а подоходный налог с каких доходов нужно платить? Прям со всех?

[Мышь Белая]

Подождите-подождите, а подоходный налог с каких доходов нужно платить? Прям со всех?

хорошие Вы вопросы задаете, Валерия! Неужели уж государство оставит без внимания какие-то виды доходов своих граждан?

[Bobrovsky]

Сейчас будем разбираться, кто и с чего платит. Подоходный налог уплачивается 1) с дохода от работы по найму, 2) с дохода от профессиональной деятельности, 3) с инвестиционного дохода (дивиденды, авторские гонорары), и 4) с дохода от недвижимого имущества. Все виды доходов суммируются, и с них платится налог в размере 9%.

Есть ещё, кстати, налог на имущество, которое расположено на территории Черногории. Налог этот может платить либо собственник имущества, либо человек, имеющий право на пользование данным имуществом. Налоговая ставка вычисляется из рыночной стоимости недвижимости и составляет от 0,1 до 1%. Правда, если рыночная стоимость недвижимости менее 5 000 евро, то этот налог платить не придется.

[Almaz]

Немного поправлю Вас, Bobrovsky.
Прежде всего, НДС уже полтора года составляет не 17%, а 19%. Распространяется он исключительно на товары и услуги, произведенные в Черногории.

Что касается дохода на прибыль, то Вы упомянули его несколько раз, причем один раз назвали ставку в 15%, а потом – в 9%. Такой разброс цифр может запутать других форумчан. Вы совершенно правы, что есть и такая ставка, и такая. Только они применяются к разным источникам дохода. На доход от трудовой деятельности и имущества стандартная ставка 15%, но она может быть выше или ниже в зависимости от суммы дохода (там у них прогрессивная шкала, поэтому сумма, превышающая 2615 евро в месяц, облагается дополнительным налогом). На доход от дивидендов, продажи товаров, пользования недрами и др. распространяется налоговая ставка в размере 9%.

Одним словом, система сложная, и если кому-то она действительно будет интересна, то можно найти массу источников и всё прочитать подробнее. Примерные цифры мы озвучили, но нюансов всё же очень много.